大咖评房 | 凯德麓语
壹丨First
本次的测评,就凯德麓语咯。
惯例,先看区位。
凯德麓语在位置上,更靠北一些,位于G11出口向西怀昌路北侧,距离京承高速G11(赵全营)出口5分钟车程。
因为靠近高速出入口,凯德麓语到上地、望京以及首都国际机场,这几个关键位置的通勤时间,可以控制在50分钟到1个小时。
和金科天玺差不了多少,但评论君还是更倾向,把凯德麓语划为第二居所,原因有这么几个:
1、项目自带3600平方米墅区商业。评论君不怀疑凯德在商业运营上的能力,但这部分配建还未投入使用。
目前来看,周边配套相对很弱,最近的生活超市也要在1.5公里之外。
2、虽然通勤时间可以接受,但心理距离太偏,走访那天,坐车穿过了一片种植园,郊外感非常浓厚。
但自然环境一级棒,会有种要去度假的错觉,实际上凯德麓语西北边不远,就是桃花坞旅游景区,这个卖点也让我更愿意把它划为第二居所项目。
另外,凯德麓语,在规划初便完成了5500㎡私人会所的建造,室内泳池、羽毛球场、健身房,这些常会用到的功能,都有配备。
在这个功能得分点上,凯德麓语完胜。
贰丨Second
接下来,我们谈谈产品。
项目总占地面积69万平方米,建筑体量46万平方米,整体规划1200户,容积率只有0.45,妥妥的低密别墅大盘。
目前只有独栋在售,产品较为纯粹,联排和叠拼产品还在后期规划。就以510平方米的主力户型为例,简单谈几点看法:
1、凯德麓语是双首层的建筑设计,通俗来说就是前二后三,这种北京新房市场上,比较少了,大多出现在开发周期比较长的大盘。
据项目方介绍,北京已经很久没批过类似的规划,前二后三的好处是,传统的地下层被消灭掉,完全不存在采光不足的问题。
使用效率和舒适度,都会大大提高,但是缺点就是,这部分空间是算钱的。
2、入户首层是6.9米挑空会客厅,虽然挑高不如金科天玺高,但胜在空间大,挑高的通透和高端感,在现场一览无余。
户型首层以会客为主,配一间南向卧室,二层是居住层有三间卧室套房,地下是全明花园层,设计了步入式的庭院。
功能分区做的比较明显,也正是在这里,出现了一个设计上的另类卖点。样板间把主人层放到了阁楼,虽然整体空间很大,但让掏大几千万买房的一家之主住宅阁楼层,怎么讲都不太合适。
看你们喜好了,有一些客户反而喜欢阁楼层的层高。
3、凯德麓语的样板间,是法式建筑配法式装修,讲真,评论君不太喜欢复杂繁华的法式内装,如果换成简洁点的新中式,得分会更高。
项目赠送不多,只有阁楼和阳台,虽然凯德麓语的建筑面积有500多平方米,比金科天玺要大,但就使用面积而言,二者差不了太多。
评论君提醒下,这个细节在样板房只是感受而已,但是当你开始装修的时候,它却很容易变成一个头疼的问题。
4、所以,评论君建议大家,在看项目时,不仅要看赠送部分的面积有多大,更要考虑赠送到你手上的面积,会不会是用不到的垃圾面积。
毕竟虽然是赠送面积,还是要折算到房价里的。
竞品和价格,评论君会放到下篇再讲。亲们有什么问题,也可以在评论区留言。评论君尽量解答。
叁丨Third
凯德麓语拿地时间很早,但开发过程却很是曲折,消息显示凯德在2004年就签订土地出让合同,整体建筑体量46万平方米,拿地价格不到一个亿。
尽管后来经多次调整后合同地价涨到1.5亿,折合楼面价也才几百元。
先别着急吐槽喔,虽然地价很便宜,但项目方拿到的并不是拆迁完毕的净地,需要自己手动拆迁。
凯德麓语2007年获得拆迁许可,但跟大多的拆迁故事一样,进展过程相当缓慢,直到2015年项目一期才取得预售。
如果加上土地拆迁和资金的时间成本,凯德麓语的最终开发成本,就一定不止1.5亿的土地价款了。
不过凯德也不亏啦,这十年来,北京房价的增速大家有目共睹,在麓语项目上,凯德获得的利润还是可以期待的。
只是具体的数据不是那么好测算。
肆丨Fourth
前一篇文章评论君讲到,更愿意把凯德麓语划为第二居所,虽然总价下的单体面积和舒适度都比金科天玺略胜一筹,但输在阶段性的配套上。
置业顾问透露,项目多是艺术家、舞蹈家、画家或者私企老板在买。
如果是当做第二居所偶尔住住,或者当工作室用,那么凯德麓语总价1700万,建筑面积500多平方米的类独栋还蛮划得来。
部分房源甚至1500万就能买到,这个价格在稍微靠市里一点的位置,只能买到叠拼或者跃层,评论君当时就有点心动,就差1499万买房了。
但在2000万到2500万的区间段上,可以作为第一居所的金科天玺优势会更明显。
评论君查到,金科天玺在链家网上挂出的一套340多㎡的联排售价1800万,类似面积段的丽春湖院子售价在2300万。
对于2000万级别的客户来说,500万的差价,还是值得犹豫一下的。
目测金科天玺的联排和小独栋出货不会太困难,这点在项目置业顾问那里,也得到了一些交叉印证。
只是,今年市场天气诡异多变,资金面的坏消息一个接着一个,高端类房产,就自求多福吧。